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公摊面积越大越好,还是越小越好,原来我们都想错了
2019-03-23 15:56/易购房

文章摘要:公摊面积越大越好,还是越小越好,原来我们都想错了

相信很多人买房,一看到公摊面积,都会忍不住说:“我曹,公摊怎么这么大,有没有公摊小一点的房子”。自从知道了公摊是什么之后,相信很多人嗤之以鼻。我们之所以排斥公摊面积,是因为公摊面积是花了钱,却看不到实实在在的效果,买的房子是100平米,实际你自己只是用到了70平米,莫名其妙的被公摊了30平米。

今天,小编就给大家说说公摊到底是个什么,越大越好还是越小越好,或许不是我们想象的那样奥!公摊面积这一个计算方法和概念,是英国商人嘉诚·李首创,并把它带到了香港、传播到了内地,成为中国现在普遍适用的常态化房产计算办法。

套内面积

为了搞懂这个问题,我们先普及几个房地产专有名词,也可以方便大家进一步了解房产知识。

【建筑面积】=【套内面积】+【公摊面积】。

【建筑面积】:指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积,是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。也无法用简单的话来说,看看它的两个组成部分就知道。

【套内面积】:就是室内面积,也就是使用面积,你用地毯铺满你的房间地面,计算出的面积就是套内面积,墙体占用的面积不算在内。

【公摊面积】:为了公共行为和公共活动方便开发商建设的建筑面积,例如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,因为这些建筑面积不属于任何业主,所以就由小区大家分摊了,当然属于每栋楼的公共面积由该楼栋业主分摊。

既然大家基本了解这几个概念,我们就继续说公摊面积。


一、公摊面积会让购房者产生价格幻觉。

例如,一套房子一共100平米(建筑面积70平+公摊面积30平米),总结应该是200万元,也就是每平米2万元。如果按照套内面积来出卖呢,那就是每平米2.86万元。很惊人,几十平米的公摊面积,隐藏了这么大的价格差异,就是这个公摊面积,让房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。

建筑面积

二、公摊面积隐藏了很多猫腻。

公摊面积可以说是非常有利于ZF,房地产商,物业公司的,业主是打掉了牙齿往肚子里咽的那种,只能默默承受了。对于公摊面积,很流行的一个说法是:所有的公摊面积加起来必定大于实际的公摊面积,就是俗称的‘1+1>2’。

为什么说ZF、开发商、物业很高兴呢,因为这几个都是向业主收费的,而收费就按照建筑面积计算的,公摊越多,费用越多。就拿供暖来说,也是按照建筑面积来的,但试问,你的房子公摊面积取暖了么?没有吧,无缘无故的多交钱了。其实大家都知道公摊面积是不应该收取暖费、物业费的,但是又有什么办法呢,这就是中国房地产国情,有苦难言。

业主可以测量自家的实际使用面积,但是公摊面积能测量么?不能吧,所以业主连实际公摊多少都不知道,只能看着购房合同上写着多少,实际根本不知道,其中就存在很大的灰色空间了。甚至有的小区违背法律规定把地下室、车棚都算进来了(国家规定这些不能计算在公摊里的)。


三、哪些地区没有公摊呢?

特色一:交房时计算公摊。欧美国家是没有公摊这一说法的,交房时就是实际使用面积计算,公摊不计算在呢。在中国,貌似只有重庆某一个地区交房时按照套内面积算的,所以被称为我国特色。

特色二:毛坯交付。其实,就算公摊面积把房屋单价降低了,但是欧美国家交房都是装修交付的,“毛坯交付”基本上只在我国盛行。而如果我们的房子也精装交付会怎么样呢,我们的总房价会上涨30%左右,使用面积会降低25%左右。所以如果把我们的房子与欧美放在一个水平线上,粗略估计,我们的房子交付时价格会略高,这就是公摊导猫腻。


四、公摊越小越好吗?

其实不然,虽然我们不希望太大的公摊,但是如果公摊很小,甚至是没有公摊的话会是什么样子呢。那就是没有电梯了、没有公共过道了、没有电梯井、警卫室了,所以这个问题,我们得区分看待。

国家对于房屋公摊买有任何规定,但是我们在购房置业过程中要注意以下几点:

1、公摊不能过大:如果是多层住宅的话,由于没有电梯等设备,公摊较小,要控制在7%-12%,太大不划算;

如果是小高层(总高7层-11层的楼房)公摊最好控制在10%-16%,带电梯的是15%—20%,最高不要超过25%,过高的话有猫腻的奥!;

高层住宅(也就是总高度超过11层的)一般在15%—25%以内,撑破天30%(很少),过高的话绝对猫腻,擦亮眼睛。

住宅公摊率

2、公摊不能异常小:当然这是一个悖论,根据以上的说法,开发商、物业等肯定希望公摊越大越好,多收费、多收钱嘛。但是,如果某个楼盘给你说他们的公摊很小,比如10%以内了,就要注意啦,多去实地考察考察,看看到底咋回事儿,不要被蒙蔽了眼睛。

3、其实公摊也是有利的:就看适不适用,如果公摊被用于增加了小区舒适度,走廊、过道很开阔,很方便、住宅很舒适,这样就提升了小区的居住舒适度,也是划算的,但凡事有个合理限度就好。


【结论】公摊一直是被痛恨的存在,业主哑巴吃黄连,物业、开发商很开心,但是我们要看清楚看明白是怎么回事儿,不要被公摊蒙蔽了。


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